各取所需的合作 滨江、龙光搭上越秀背后的盈利与资金谋略

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原标题:各取所需的合作 滨江、龙光搭上越秀背后的盈利与资金谋略 来源:观点地产新媒体

观点地产网 房企间扩充自己的朋友圈已司空见惯,但三个“地头蛇”间相互交织的故事,总让人多了些好奇。

4月19日,越秀地产官微宣布消息称,其与龙光集团控股有限公司在广州国金中心举办战略合作签约仪式,双方派出了副董事长级别高层出席签约。

无独有偶,一周前的4月14日,越秀地产刚与滨江集团在杭州举办战略合作签约仪式,后者董事长戚金兴现身会议现场,可见关注程度之重。

因是战略合作协议,两次签约均无透露太多详实具体的合作规划及内容。但在只言片语中,均共同指向了一些关键词:长三角、大湾区、深度合作、优势互补等等。

为何两家地头蛇企业双双牵手越秀?越秀在其中所起作用与所扮演角色是什么?越秀这两步棋背后的动机在哪?会有怎样的合作手段与方式?

各取所需

在杭州率先开展的这场战略合作将滨江与越秀正式捆绑在一起。

签约所在地正是在滨江的大本营,董事长戚金兴穿着一身灰色西装与白色衬衫出席在了现场。从戚金兴寥寥几句发言,可以窥探出越秀与滨江的合作直指大湾区与长三角地区,更具体来说是双方各自深耕城市——广州与杭州。

据越秀地产披露,双方接下来将加快杭州与广州项目的合作落地,同时共同推进两地集中供地地块筛选工作。滨江方面也告诉观点地产新媒体,合作主要是发挥各自在长三角和大湾区的优势,涉及一些住宅开发方面的存量及新项目获取。

于滨江而言,这家土储在杭州占比超一半的区域型房企,在2020年也做出了最大的战略改变,整体战略布局转为“深耕杭州,走出浙江”,集中注意力打开外地市场。

然而这种转变暂时还没有太多成果,以大湾区为例,去年滨江参与了不少地块的竞争,拿地策略甚至下调到微利或者不赚钱,但仍然没有收获地块。

找一个深耕大湾区的本地国企进行联手,不失为最简单快速的方式。据悉,4月末广州市即将进行第一次集中供地,总起价数额近千亿,若在这时候可以搭上广州地头蛇越秀,或许可以如愿获得新城市的入场券。

龙光与越秀的合作,从布局上来说相较滨江、越秀间的合作有些差异。

双方一样将主战场放在了大湾区,不同的是前者专注深圳,后者深耕广州。对于龙光而言,随着大本营深圳区域的销售额下滑,如何在其他大湾区城市进一步深耕,如何在竞争激烈的广州拿地,如何打开它着意发展的长三角市场,或许可以与越秀交流一些经验。

于越秀而言,对布局的补充显然也是这两场合作的关键目的所在。

在近两年明确规模要求下,以往发展显得有些缓慢的越秀地产有意加大了外拓步伐。在广东省内,作为一家重仓大湾区的房企,其终于在2019年以高达5.6万元/平方米的楼面价摘得尖岗山一宗宅地,成功进入热火朝天的深圳市场。

此时入局的越秀不难说是“后知后觉”,而“低头蛇”龙光则已深耕鹏城多年,公开市场及城市更新领域均有不小的货量。

广东省外,华东则早已成为这家房企的第二落脚点。截至2020年,在越秀地产华东地区土储约17%,入账销售金额占比34%,其中杭州项目最多。

布局考量之外,土地成本的控制、利润的提升,或许也是越秀在这两家房企身上所能获益的地方。

虽毛利率下降已成为行业普遍共识与规律,但越秀这一指标已接连两年下降,尤其在2020年录得同比下降9.1%至25.1%。

个中原因,正是越秀地产华东区域结转入账比例升高以及产品结构的不同。换句话而言,相比大湾区,越秀在新区域的深耕尚不够深入,成本管控能力还不及成熟地域。

反观之,滨江在财务管理方面一直处于较高水平,近些年毛利率都围绕35%左右浮动。据其过往披露,滨江在大本营杭州的毛利率高达46%。

龙光则同样得益于土地储备优势,近年来毛利率维持在30%以上,核心净利润率也呈现逐年上升的趋势,同时连续8年ROE平均超30%。

此外,在被越秀地产视为未来重要利润增值模式之一的城市更新业务方面,龙光则在行业位列前茅。数据显示,龙光城市更新(一级开发)业务毛利率接近于70%。

“金主”越秀

仅从上述猜想分析而言,似乎越秀的谋算更充分深远些。

但趋利是企业的本性,除了布局上的优势互补,这个牵扯三方的合作背后仍有一些待考究的问题:为何滨江、龙光双双选中越秀地产?如果说是以“深耕大湾区、发展长三角”为关键词进行框定的话,明显还有众多房企也在此行列中。

这或许可以从两笔相似的交易中窥探出些端倪。

第一笔交易发生在滨江与越秀身上。今年1月初的时候,一场关于文晖三芒星地块奠基仪式在杭州举行,声势浩大,一众嘉宾出席仪式现场。

文辉三芒星地块是滨江于2020年7月以107亿拿下的杭州市下城区文晖单元地块,为杭州当年最高总价地块、史上第三高总价地。

然而,从奠基现场流出的背景板却看到,项目开发方为“保利X滨江X越秀”;更值得注意的是,项目案名为锦尚和品府——这正是越秀地产的产品系列名之一。

此后于2月份,越秀才披露公告称以34.52亿元入股该项目,且项目公司将合并到越秀财务账目中。

为何后来者越秀“喧宾夺主”?

据观点地产新媒体查阅获悉,该项目由杭州滨翎企业管理有限公司负责开发,前身为滨江集团全资持有公司。

在去年12月时,越秀通过旗下杭州燚乐实业投资有限公司,与滨江设立合资公司杭州樾滨,分别持股50.5%和49.5%;之后又于2021年1月27日,越秀、滨江所成立的合资公司杭州樾滨,与浙江保利共同入股项目公司杭州滨翎,分别获得杭州滨翎67%和33%股份。

几番股权操作之后,该项目最终由三家房企瓜分,且越秀地产跃升第一大股东,持股33.8%,保利持股33%,滨江持股缩减至33.2%。

该滨江项目的人士则透露予观点地产新媒体,三方合作中滨江主要负责工程、物业,保利操盘、营销,越秀则是负责财务。其还强调,项目的园林景观建造均是由滨江负责,会保证滨江一贯的品质。

可以看到,越秀在其中的角色并不似以往的合作开发者,更倾向于砸真金白银的“金主”——类似的操作也发生在越秀与龙光身上。

今年2月4日,龙光旗下苏州盛瑞房地产有限公司以13.95亿元拿下苏州胥口苏地2021-WG-4号地块,溢价率13.5%。近日,该地块规划出炉,计划建有18幢多层、小高层和高层住宅。

据观点地产新媒体发现,该项目开发方已不是当初原龙光拿地公司苏州盛瑞,而是改为苏州燊秀房地产开发有限公司。工商信息显示,新项目公司现仅由苏州盛瑞持股51%,另另外49%股权则由苏州越嘉企业管理有限公司持有,查阅获悉为越秀地产旗下公司。

相比于与滨江百亿项目的合作模式,这一次主人方龙光虽仍保留着控股地位,但也基本同越秀分享了半壁江山。目前,项目案名、产品类型还尚未面世。

滨江也好,龙光也罢,在他们的合作中显然越秀已不纯粹是平摊风险的合作方角色。

以滨江为例,身旁多一个具有资金实力的合作伙伴,即便不走出去,对其在杭州的发展也是获利颇丰。

“在杭州土地价格高、竞争激烈、溢价率高,你如果不合作的话,拿地可能就比较难。所以杭州合作的范围很广、作的程度也很高,很多都是合作项目。”浙江大学不动产研究中心研究员丁建刚称。

据观点地产新媒体了解,由于滨江十分热衷合作,过去几年间权益比例均在50%以下。有熟悉滨江的分析师也称,由于资产、体量较小,滨江难于承担如此大的现金流支出,便做起了操盘者的角色,收取项目管理费和营销费。

“于滨江而言第一诉求是操盘、赚钱,然后才是并表”,其称。

而对越秀来说,这家平均融资成本仅4.62%的绿档企业,目前的最大诉求或许就是在更多城市插上自己的棋子。

据悉,2021年越秀地产的计划拿地金额为520亿元,而去年这一数据为410亿元。业绩会上管理层就表示,公司会保持一个适度的投资强度,特别是在集中供地情况下资金宽裕的企业优势将更明显,可能会抓住机会进入一些目标城市。

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